Apreciados(as) lectores(as) es común que la falta de liquidez lleve a vender aquellos inmuebles que no son productivos. Una de las trabas que aparecen al momento puede ser que el bien este embargado.
La creencia del común es que por este motivo , el mencionado bien esta “fuera del comercio” lo cual es un equivocación , pues esta claro que no puede ser traspasado pero si puede ser prometído en venta para poder sanearlo.
A la luz del inciso 1º del artículo 1880 del Código Civil y frente al contrato de compraventa, la Sección Tercera del Consejo de Estado indicó que las obligaciones del vendedor son la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida. Ello luego de explicar la esencia del contrato de promesa y del contrato de compraventa prometida.
Con base en ello concluyó que la diferencia entre estos contratos, sin perjuicio de su complementariedad, es la que permite afirmar en el derecho colombiano que es viable prometer en venta un bien embargado, mas no así venderlo.
Previamente, el fallo indicó que el acuerdo bilateral de promesa de contrato, regulado en el artículo 1611 del Código Civil, es un precontrato cuya esencia consiste en que las partes promitentes se obligan a celebrar un contrato futuro siempre que:
i.Conste por escrito,
ii.No adolezca de ineficacia,
iii.Se prevea un plazo o condición que fije el perfeccionamiento del contrato prometido y
iv.Los elementos del contrato prometido se determinen de tal forma que solo falte la tradición o el cumplimiento de las formalidades legales para su perfeccionamiento.
Sumado a ello, indicó que las partes del contrato preparatorio, preliminar o promesa de contrato adquieren la obligación recíproca de celebrar otro futuro, posterior y definitivo.
Así las cosas, de tal negocio jurídico se deriva la esentialia negotia, que constituye la prestación de hacer consistente en la celebración de otro contrato. Ello significa que la única prestación esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y “carece de eficacia real, esto es, no envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio”
Así las cosas si tiene una situación de este tipo, solo debe explicar al comprador la situación del inmueble, y el comprador a su vez podrá contar con él tan pronto se haya saneado ante el titular de la propiedad.
Consejo de Estado, Sección Tercera, Sentencia 25000232600020031111902 (37725), May. 10/17
Laura Ardila Bendek
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