Estimados(as) lectores(as) me preguntan si:
“una reparación locativa puede ser descontada del canon de arrendamiento de un local comercial donde funciona un casino (esta pregunta aplica para cualquier inmueble)”
El arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones aceptables para ser ocupados, como puede ser una buena pintura, que esté libre de humedades, que las conexiones de servicios públicos funciones, etc., y le corresponde al arrendador asumir esos costos para entregar el inmueble en buenas condiciones.
Los contratos de arrendamiento generan obligaciones para ambas partes, y dentro del plano de las obligaciones del arrendatario o el arrendador, encontramos el tema relacionado con la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado y ahí entran: Las reparaciones locativas y las necesarias.
El problema surge cuando el arrendatario requiere hacer modificaciones o adiciones al inmueble, las que por supuesto no le corresponde al arrendador, a no ser que este consienta o acepte hacerlas.
¿Qué son las reparaciones necesarias?
Las reparaciones necesarias son las más grandes, las de mayor envergadura y aquellas que resultan indispensables para la conservación del bien arrendado. El bien pierde por el daño la capacidad de servir para lo que fue concebido. Por ejemplo: Si existen problemas con los cimientos de una construcción.
¿Qué son las reparaciones locativas?
Las reparaciones locativas son aquellas que se necesitan por ser producto del uso normal de la cosa, como descalabros de paredes, tuberías, puertas, ventanas, techos, etc.
¿A quién corresponde las reparaciones locativas y necesarias respectivamente?
Según el artículo 1985 del Código Civil colombiano, las reparaciones necesarias corresponden al arrendador (el dueño del bien) y las locativas al arrendador (persona que toma el bien en arriendo), pero se establece que las reparaciones locativas estarán a cargo del arrendador si estas se derivan de una fuerza mayor, caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
¿Se puede hacer alguna modificación sobre esta responsabilidad?
Sí. El mismo artículo 1985 del Código Civil, permite de manera expresa estipular modificaciones entre los contratantes a la hora de realizar el contrato de arrendamiento.
¿Cómo se pueden pagar las reparaciones?
Si un inquilino realiza reparaciones necesarias, podrá exigir el reembolso por parte del arrendador siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones:
1. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario.
2. Que haya informado oportunamente al arrendador para que procediera a realizarlas, o que le haya resultado imposible darle la noticia.
3. Que habiéndole informado oportunamente al arrendador o resultándole imposible hacerlo, no fueron efectuadas por este.
4. Que sea probada por el inquilino la necesidad de dichas reparaciones
El artículo 1994 del código civil, dice que el arrendador no está obligado a reembolsar las mejoras útiles si no ha aceptado expresamente asumir su pago, de suerte que si el arrendatario hace una mejora al inmueble sin que medie consentimiento expreso del arrendador de asumir el costo de esa obra, no le asiste la obligación de hacer ningún reembolso.
En conclusión, señor(a) operador(a) En el contrato de arrendamiento se debe autorizar o desautorizar expresamente al arrendatario para que haga modificaciones al bien , esto en aras de entrar en conflictos, que se pudieron evitar tan solo HABLANDO Y SIENDO CLAROS.
Laura Ardila Bendek
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