Muerte Causal terminación contrato. Me han preguntado muchas veces este caso sobre si es causal de terminación del contrato lo siguiente (ya estaba publicado, pero aquí está actualizado)
Dra. Laura Ardila, Tengo un Local comercial en arriendo, en donde tengo ubicada una sala de juegos, en días pasados el propietario del inmueble y a quien yo venia pagándole el arriendo falleció, uno de sus hijos me dijo que tenía que hacerle entrega del local ya que el arrendador había muerto y el contrato se terminaba; mi pregunta es:
¿La muerte del arrendador es causal para la terminación del contrato de arriendo?
Apreciado(a) lector(a), gracias por su consulta, en un fallo publicado recientemente, la Corte Constitucional aseveró que la muerte del arrendador no extingue el arrendamiento, por tanto, el contrato sigue vigente y el arrendatario continúa gozando del bien inmueble, lo cual le exige pagar los cánones pactados.
Al respecto, señaló que ni el Código Civil, ni la Ley 820 del 2003, ni el código de comercio art. 518 y s.s. contemplan tal circunstancia como causal de terminación del contrato.
De ese modo, el fallecimiento del arrendador, ni la transmisión de la propiedad raíz por vía sucesoral a sus herederos, generan dudas sobre la existencia del arrendamiento.
Por lo tanto, es diferente que al terminar la existencia del arrendador, el contrato continúe vigente en cabeza de otra persona, que será aquella a quien se transmita la propiedad del inmueble después del fallecimiento del propietario arrendador, y como consecuencia de ese hecho.
Cuando un(a) empresario(a) ha ocupado un bien inmueble por dos años consecutivos en el cual ha tenido su establecimiento de comercio, en virtud de lo establecido en el código de comercio tendrá derecho a la renovación y continuidad del contrato cuando se venza el termino, sin embargo tenga en cuenta que existen casos en los cuales la renovación y/o continuidad no procede.
No procede la renovación del contrato de arrendamiento en materia comercial en los siguientes casos:
- Cuando el(la) arrendatario(a) ha incurrido en incumplimiento del contrato.
- Cuando el(la) propietario(a) (heredero) del inmueble lo necesite para habitar en el, o para un establecimiento de comercio distinto al del(la) arrendatario(a).
- Cuando se le deban efectuar reparaciones o deba ser reconstruido y no puedan ejecutarse las obras sin la desocupación o entrega, o que tenga que ser demolido por estado de ruina.
Como ya se había mencionado, en ningún caso la muerte del(la) arrendador(a), genera la terminación del contrato, o la no renovación del termino del mismo.
Estas reglas se encuentran contenidas en el artículo 518 del código de comercio, este mismo artículo establece para la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial que el(la) arrendatario(a) debe llevar por lo menos un termino de dos años para tener derecho a dicha renovación.
Si no es posible la renovación o continuidad del contrato, cuando ocurre la segunda o tercera situación de las establecidas en el artículo 518, el(la) dueño(a) del bien inmueble debe efectuar el desahucio con seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato de arrendamiento, por que de lo contrario se considerara prorrogado el contrato bajo los mismos términos, según lo establecido en el artículo 520 del código de comercio.
Esperamos que haya quedado claro que la Muerte del arrendador NO es causal de terminación del contrato de arrendamiento
Laura Ardila Bendek
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