Un inmueble en remate, generalmente, es producto de una incapacidad de pago del crédito por parte de un anterior propietario. Un remate funciona, básicamente, en tres momentos. Debido a que es mediante la modalidad de subasta, se anuncia el valor base del inmueble. A partir de este, los interesados empezarán a ofrecer dinero según sus capacidades económicas.
El primer momento de subasta se define en el 70 por ciento del inmueble; el segundo en un 50 y el tercero y último en un 40. Cabe aclarar que cuando un inmueble es subastado –fijado en un 40 por ciento- es porque sus condiciones y características comerciales no son de suficiente garantía para su futuro propietario.
Entre los preparativos o el marco en el que debe realizarse el remate está lo establecido en las normas procesales señaladas en los artículos 523 al 528 del Código de Procedimiento Civil. De ellas podemos destacar:
- Publicación del remate: Obligatoria para los despachos judiciales (prensa y radio)
- Documentos disponibles para la consulta (Máximo 5 días antes del remate): Expediente relacionado, certificado de libertad y tradición, certificado de registro de instrumentos públicos en donde se encuentre registrado el bien inmueble.
Un proceso de remate puede declararse nulo si no está ajustado a lo establecido por la ley, como en el artículo 530 del Código de Procedimiento Civil; así mismo y según el artículo 527 C.P. C esta nulidad puede reclamarse hasta el día del remate y bajo condiciones precisas.
Ejecución del remate
Para participar en el proceso la persona debe saber qué juzgado adelantará el remate y cancelar el 40% del avalúo del bien (condicionándolo únicamente en el Banco Agrario), este dinero se le devolverá en caso de no resultar favorecido. La hora y el día del remate son establecidos por el juez, el proceso dura una hora y hacia el final de ella los sobres con las ofertas que los participantes deben llevar, sellados y con sus ofertas, son abiertos para determinar el ganador.
Generalmente los mínimos de las ofertas recibidas inician en el 70% del avalúo del bien, pero al tratarse de una puja claramente el valor puede superar el total del avalúo.
Eventualidades
Aunque sea una gran oportunidad no hay que apresurarse por el bajo precio, se aconseja tener en cuenta algunas circunstancias que pueden complicar la compra:
- Al adquirir un inmueble mediante remate el comprador también está asumiendo los pasivos del bien. Es decir, si existen impuestos pendientes e incluso ítems como por ejemplo cuotas de la administración (en caso de estar dentro de un conjunto), el nuevo propietario deberá asumirlas.
- En caso de no cancelar el monto restante a lo ofertado en los tres días siguientes al remate, el adjudicado recibirá una sanción equivalente a la mitad del valor que consignó para participar en el proceso. Este monto se le sumará al total que deberá cancelar.
- Por lo anterior es importante aclarar que para este tipo de procesos no se aceptan créditos hipotecarios, subsidios para adquisición u otros. Debe pagarse de inmediato.
- No siempre se conocen las condiciones del bien. En algunos casos pueden incluso estar ocupados, en este punto el secuestre tendrá un plazo de tres días para hacer la entrega o de lo contrario el adjudicatario podrá solicitar la entrega directamente al juez, según lo explica el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil:
"Si el secuestre no cumple la orden de entrega de los bienes dentro de los tres días siguientes a aquel en que la reciba, el rematante podrá solicitar que el juez se los entregue, en cuyo caso la diligencia deberá efectuarse en un plazo no mayor a quince días después de la solicitud”
En este último evento, no se admitirán en la diligencia de entrega oposiciones ni será procedente alegar derecho de retención por la indemnización que corresponda al secuestre en razón de lo dispuesto en el artículo 2.259 del Código Civil, la que le será pagada por el juez con el producto del remate, antes de entregarlo a las partes.
Laura Ardila Bendek
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