Incremento canon arrendamiento. Me pegunta al correo la señora María Benilda romero: Me están aumentando el valor del arrendamiento casi al doble de lo que he venido pagando en un local donde llevo cinco años y medio, esto es legal? , tengo que aceptar? donde puedo quejarme?
Y esta es nuestro respuesta:
La ley 820 de 2003 regula y limita el incremento que se puede hacer del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, por no hace lo mismo con respeto a locales comerciales.
A diferencia de los que muchos creen, el incremento del canon de arrendamiento para inmuebles de uso comercial no está regulado por la ley, una situación que preocupa enormemente a los arrendatarios de oficinas, locales y bodegas, que cada año se ven enfrentados a pagar aumentos excesivos que superan la meta de inflación proyectada por el Banco de la República.
Tampoco el código de comercio ni el código civil regulan este aspecto, de manera que el incremento del canon de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial no está limitado por la ley.
Esto significa que la regulación del incremento anual del arrendamiento de locales comerciales se debe hacer por vía contractual.
Corresponde a las partes fijar en el contrato de arrendamiento el porcentaje en que se incrementará anualmente el arriendo. Esa es una de las cláusulas que no debe faltar en un contrato de arrendamiento, cláusula que se debe dejar muy clara.
El arrendador y el arrendatario pueden acordar en el contrato el incremento del canon de arrendamiento por periodos de tiempo inferiores o superiores a 1 año. Por ejemplo, cada 6 meses o cada 2 años, y debe quedar por escrito cada cuanto se va hacer la renovación del mismo.
La duración más generalizada para contratos de alquiler de locales comerciales es de 5 años, pero les recomiendo que sea de 2 años renovables como mínimo, además el arrendatario tiene derecho a que una vez culminado el contrato de arrendamiento el arrendador le renueve el contrato, esta medida es una protección especial que establece la ley para que el propietario del local no despoje al inquilino que ya tiene un negocio reconocido y acreditado.
Para evitar que el arrendador incremente desmedidamente el canon de arrendamiento, este se fija en el contrato de arrendamiento donde se supone que las partes se ponen de acuerdo en todos los aspectos a incluir en el contrato
De acuerdo con el Código de Comercio la renovación del contrato de arrendamiento se establece teniendo en cuenta lo siguiente:
Art 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
En el caso de que se den los numerales 2 y 3 el arrendador deberá informar al arrendatario con mínimo 6 meses de anticipación que necesita el inmueble, según el artículo 520 del Código de Comercio.
Pero OJO -La ley solo obliga a renovar el contrato, más no a mantener las condiciones pactadas desde un comienzo-
El problema surge cuando se termina el contrato de arrendamiento, pues al renovarlo el arrendador puede exigir un incremento exagerado del canon, y de hecho es una de las estrategias que el arrendador suele utilizar para deshacerse de su inquilino, pues al elevar el canon de arrendamiento a un valor exagerado, el arrendatario termina por no renovar el contrato.
Para este caso el artículo 519 del código de comercio ofrece una posibilidad de solución cuando dice:
«DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»
Pero para aplicar este artículo es preciso que el arrendatario haya adquirido el derecho a la renovación del arrendamiento según el artículo 518 del código de comercio.
En todo caso, como la ley deja a las partes que libremente pacten el valor del arrendamiento y el incremento de este, el arrendatario está desprotegido en ese aspecto y dependerá de su capacidad de negociación para hacer valer sus derechos.
Finalmente si tiene un reclamo en el incremento del contrato de arrendamiento, puede presentar su queja ante la Superintendencia de Industria y Comercio, quienes se encargarán de aplicar las respectivas multas al arrendador.
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