Como desenglobar un predio. Estimados(as) Lectores(as) el desenglobe de un predio es una figura jurídica que permite la división de un bien de mayor extensión en distintas unidades de vivienda, con el fin de que cada porción dividida tenga una matrícula inmobiliaria diferente. Un bien inmueble, lote o predio puede ser separado, bien sea mediante el desenglobe cuando el predio corresponde a un propietario que tiene pleno dominio sobre este o a través de un proceso divisorio, cuando la propiedad pertenece a copropietarios, en proindiviso, es decir distintas personas comparten el título de dominio de este bien de forma parcial.
En otras palabras, el desenglobe es la acción de segregar un predio en dos o más predios independientes, por lo cual se modifican las características del predio originario.
¿Cuándo procede el desenglobe de un predio?
El desenglobe puede realizarse en predios urbanos, rurales o de propiedad horizontal, siempre y cuando el propietario cuente con una licencia de subdivisión otorgada por la curaduría de su domicilio o, en su defecto, la secretaría de planeación, entidades encargadas de estudiar la procedencia de la división de acuerdo al plan de ordenamiento territorial, por lo cual dependiendo del respectivo estudio que realicen, aprobarán o no la segregación del bien inmueble.
Es importante aclarar que cuando se trata del desenglobe de un apartamento o una casa es necesaria la licencia de reconocimiento de la existencia de la edificación. Esto se debe a que cuando el desarrollo arquitectónico se haya ejecutado sin obtener una licencia de construcción previa, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 2.2.6.4.1.1 del Decreto 1077 de 2015 o, se requerirá obtención de licencia de construcción para obtener la facultad de hacer uso del predio y obtener la aprobación del régimen de propiedad horizontal.
Si es un apartamento o casa lo que se va a vender de forma parcial, cada uno de los propietarios tendría dominio exclusivo de su parte, pero compartirían el uso de ciertas áreas comunes. Con esta licencia se permite la subdivisión de predios y todo el trámite se realiza ante la curaduría.
¿Qué es una Licencia de Subdivisión?
La licencia de subdivisión es una autorización previa que expide la curaduría urbana u autoridad municipal competente al propietario de un predio para que pueda ser dividido en dos o más predios, ya sea que estén ubicados en suelo rural, urbano o de expansión urbana. El otorgamiento de esta licencia depende del plan de ordenamiento territorial y la destinación que se le vaya a dar.
El Decreto 2218 de 2015 establece que cuando la subdivisión de predios para urbanizar o parcelar haya sido aprobada mediante la respectiva licencia de urbanización o parcelación, no se requerirá adicionalmente de la licencia de subdivisión.
La licencia de subdivisión tiene dos modalidades:
1. Licencia de subdivisión rural. Autorización expedida para la división material de uno o varios predios ubicados en el suelo rural. Este tipo de licencia puede ser expedida cuando no vaya en contra vía de lo dispuesto a la Ley 160 de 1994.
2. Licencia de subdivisión urbana. Autorización para dividir materialmente uno o varios predios urbanizables no urbanizados ubicados en suelo urbano. De acuerdo al decreto 2218 de 2015, únicamente se expedirá esta modalidad de licencia cuando se quiera dividir la parte del predio ubicada en suelo urbano de la parte que se localice en suelo de expansión urbana o en suelo rural o, cuando existan reglas especiales para subdivisión previa al proceso de urbanización contenidas en el plan de ordenamiento territorial.
IMPORTANTE La expedición de las modalidades de la licencia de subdivisión no autoriza en ningún caso la construcción o ejecución de obras de infraestructura. Es decir, esta licencia solo da la aprobación al propietario de determinado predio rural u urbano a desenglobarlo para que cada fracción dividida tenga un número de matrícula inmobiliaria diferente.
¿Qué documentos deben aportarse para el desenglobe de un predio?
El artículo 1 de la Resolución 0462 de 2017 establece los documentos que deben aportarse al momento de solicitar la licencia de subdivisión:
- Certificado de libertad y tradición del predio de mayor extensión cuya fecha de expedición no sea superior a un mes antes de la fecha de la solicitud.
- Copia del documento de identidad del propietario del predio.
- Poder especial debidamente otorgado, ante notario o juez de la república, cuando se actúe mediante apoderado o mandatario, con la correspondiente presentación personal.
- Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año en relación con el predio, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación del predio.
- La relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto objeto de la solicitud. Este requisito no se exigirá cuando se trate de predios rodeados completamente por espacio público o ubicados en zonas rurales no suburbanas.
- Plano del levantamiento topográfico que refleje el estado de los predios antes y después de la subdivisión propuesta, debidamente amojonado y alinderado y con su respectivo cuadro de áreas.
¿Cuál es el trámite para desenglobe de un predio?
Para realizar el desenglobe de un predio, el propietario del mismo debe solicitar una licencia de subdivisión ante la Curaduría urbana, una licencia de reconocimiento o de construcción, dependiendo del caso en concreto, a través del diligenciamiento del formulario único nacional, el cual contiene información sobre el predio, los vecinos colindantes, linderos, dimensiones, área del predio, entre otros. Con el respectivo formulario se deberá adjuntar una serie de documentos exigidos en la resolución 0462 de 2017, los cuales serán explicados a lo largo del artículo.
Una vez sea solicitada la licencia de subdivisión, la curaduría realizará un respectivo estudio de los documentos anexados y revisión del plan de ordenamiento territorial para verificar si es procedente el otorgamiento de la licencia.
La licencia una vez sea aprobada acreditará que el determinado predio cumple todas las normas y reglamentaciones sobre uso y aprovechamiento del suelo. Posteriormente, se debe acudir a la notaría del domicilio para generar la escritura pública, la cual deberá ser registrada en la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos, en donde se realiza la división formal, asignándose una matrícula inmobiliaria independiente a cada uno de los predios.
Por último, se debe acudir a la oficina de catastro municipal para efectuar el trámite de inscripción de las escrituras públicas en el censo catastral. Este trámite consiste en el registro de las modificaciones llevadas a cabo por la acción de segregación realizada (Desenglobe) en los linderos de los predios, en donde se incluyen los nuevos predios en la lista, independientemente de que como producto de la división se haya cambiado de propietario o no. A través de este trámite se le asigna a cada predio o inmueble la dirección oficial, cédula catastral, entre otros.
Si el predio que se va a desenglobar está sometido a Propiedad Horizontal, se deberá adicionalmente aportar la copia de la escritura pública junto con el reglamento de propiedad horizontal. De igual forma, deberá aportarse el plano de localización y la relación de unidades prediales a desenglobar con el folio de matrícula inmobiliaria o el plano aprobado.
¿En qué casos se niega el desenglobe de un Predio?
La licencia de Subdivisión puede no ser aprobada para el respectivo desenglobe de un predio cuando el plan de ordenamiento territorial no lo permita, ya sea por la destinación que se le va a dar a dicha fracción de tierra, ya sea por conservación de la identidad cultural de determinado municipio, entre otros aspectos.
También puede negarse cuando el lote o inmueble no tenga el tamaño requerido.
¿Cuáles son los beneficios del desenglobe de un predio?
- Venta de lotes resultantes de la subdivisión de un macrolote.
- Pago independiente del impuesto predial. Todos los predios subdivididos pagarán de forma independiente el gravamen municipal. El predio de mayor extensión que haya sido subdividido en dos o más predios pagará un impuesto predial más bajo que el que pagaba anteriormente al ser considerado como un todo.
- Matrículas inmobiliarias diferentes. El predio desenglobado tendrá un número de identificación único, diferenciándose de los demás.
- Independencia catastral. Cada uno de los predios subdivididos tendrán una identificación física, jurídica, económica y fiscal independiente a los demás.
Explicación de porque desenglobar un predio
En la actualidad, muchas personas tienen interés en vender de forma parcial su vivienda de tres pisos o su apartamento. De igual forma, es muy común ver como padres que son propietarios de lotes extensos, le permiten a sus hijos construir dentro de dicho terreno.
Sin embargo, a futuro se presentan inconvenientes, toda vez que las casas construidas dentro del lote inicial no tienen una matrícula independiente y por ende pertenecen al propietario de todo el lote.
Lo anterior, acarrea en conflictos de dominio en el tiempo, ya que si bien fueron construidas varias unidades de vivienda dentro del mismo lote, todas son consideradas como un todo en caso de que no se haya realizado el trámite de desenglobe. Por eso, resulta importante el desenglobe de un predio, lote o inmueble, con el fin de que se realice la partición material de este siempre y cuando exista pleno dominio de la cosa, es decir, no puede existir derecho de cuota en común.
Laura Ardila Bendek
Preguntas juridico@mundovideo.com.co
Otros artículos del Autor:
